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地方政府救楼市失败是为什么?

来源:百度知道 编辑:王阿强
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  地方政府救房市的秘密戴旭 房地产价格出现下跌势头以来,社会的反响是两个极端:一是普通人叫好,为终于看到可以买起房的曙光;一些人坚决反对,并动员各种力量向国家最高权力机关施压,要政府救市。这些人主要是房地产开发商,一些靠房地产商养活的协会或媒体,还有一些地方政府。
  而一些地方政府甚至等不及中央新政策出台,就急忙展开了各种救市行动。真怪了,房地产价格串升了十几年,老百姓怨声载道,没有见哪个地方政府救民的,房地产才显出下跌的迹象,一些地方政府竟然开始救市了。为什么呢?世界上的事就怕分析,因为很多事一点也不复杂,只是很多人不知道真相而已,真想一旦点破,虽然与一些地方政府的脸上不好看,但却是让大家心里都有个数了,以后他们再想愚民就很困难了。
  我也是看了半月谈的一篇文章才明白,一些地方政府为什么救市的。这篇调查报告说“土地出让金,一项征收超过20年的政府非税收入,一笔规模超过万亿元的巨额经费,至今却仍然“隐形”于大多数公众的视野之外。”记住这里的几个关键词:20年,万亿,“隐形”于大多数公众的视野之外。
  ”也就说,在20年的时间内,地方政府有一万多亿元人民币,是偷着收,偷着花掉了。
网友提供的解决方案3:
  1、过高的房价远远脱离了正常居民收入的购买能力,必然大跌。 以北京为例,2007年北京城市家庭平均可支配收入约66000元。奥运前,四环以内,四、五环间,五、六环间,以及六环外的房屋均价分别为每平米18400元、16400元、9800元、7800元,建筑面积100平方米的房子,分别相当于北京城市家庭27。
  8年、24。9年、14。9年和11。8年的收入。四环与六环间的房子,约相当于家庭19。9年的收入,以首付3成,按最新贷款利率,贷款20年计算,房款加利息,相当于家庭28。62年的可支配收入,而人的工作时间未必有28年,更何况人有衣食住行等其他消费支出。
  而美国自1972年到2000年,房价收入比的长期平均水平仅3。17倍,2006年升到4。5倍就爆发了次贷危机。因此中国高房价的下跌是不可避免的。 2、地方政府没有足够的财力救市。 目前各地方政府的救市措施其实是非常软弱无力的,是象征性救市而没有实质性作为。
  购房补贴相当于房价打折,而目前江苏宿迁的补贴是从0。5%-7%,南京仅0。5%或1%。这种折扣相当于降低了房价收入比,但降得非常有限。而且在房价看跌的预期之下,开发商九折售房多半也是无人喝彩,政府的这点补贴怎么可能有效推动房屋销售呢?降低购房契税同样相当于房价打折,只不过折扣更有限。
  增加公积金贷款额度只不过是更多地透支未来购买力,同时适用范围有限,仅适用于当地有户口者。送户口仅对少数外地富裕人士适用。 要想有效救市,必须是购买量大于或等于开发商在售楼盘量加炒房人抛售量,政府不大可能出台禁止炒房人抛售的政策,即使万一限制抛售,反而会吓退投资性购房。
  则只能是地方政府出资买进开发商或炒房人手中的楼盘。事实上只有香港政府曾出资购买股票,有效阻止了股市的下跌,除此之外的救市,不管是楼市还是股市,没有一次成功的,因为并没有拿出真金白银入市干预。地方政府显然没有入市接盘的财力。 3、中央政府不可能出手救市。
   记忆中,中央政府只救过一个行业:银行。曾数次发行特别国债,买断四大国有银行的不良资产。银行业的安全涉及到国家的金融安全,企业的融资渠道主要就是银行贷款。而且当时国有银行的部分不良资产是为挽救国有企业而背的政策性包袱。因此当时的银行不得不救。
  而房地产业显然并不如银行业这么重要,更何况救楼市只是维持地方政府巨额的土地出让金收入及房产商的暴利。全国楼市规模远大于当时银行业的不良资产规模,中央财政也没有这么多钱救市。当年中央政府救银行的同时,银行业也压缩网点,节省开支,提高效率,进行自救。
  恐怕开发商应该先采取如卖掉豪华轿车等自救措施,而不是指望中央政府救市。 4 、银行不会冒险介入。 中国房价持续上涨离不开银行的支持。1998年银行业个人购房贷款余额仅426。16亿元,而今年二季度增长到3。3万亿,增加了77倍,年复合增长率近60%。
  美国金融机构冒进发放次贷造成巨额亏损,并直接引发全球金融动荡,以及深圳房价快速下跌造成大量不良资产的传闻和隐忧,都改变了银行对房地产贷款是优质资产的看法。而紧缩的货币政策,较高的存款准备金率,部分银行货存比超过银监会75%的限制,最近缩小的利差,都决定了银行不可能继续大规模地增加购房贷款的发放。
  没有银行的支持,地方政府的救市效果是极其有限的。 5、救市与现有政策相悖。 增加限价房、经济适用房、廉租房的供应,保障民生,以及把90平方米的房屋供应提高到70%以上,开发商的土地闲置两年以上将无偿被收回,购买第二套房产首付及贷款利率提高……这都是保证房地产业长期健康发展,挤压泡沫的现有政策,并都会导致房价进一步的调整。
  如果要救市,这些政策都要搁置。 6、地方政府救市与土地财政自相矛盾 2004年-2007年,地方政府的土地出让收入分别是5894亿、5505亿、7000多亿和12000亿,为地方政府提供了大量的公共建设及其他财政支出的资金。而过高的地价一定程度上拉高了房价,造成购买力不足。
  地方政府在房价未明显下跌的情况下象征性救市,主要是因面临卖地收入下降的局面,救市的本质是想继续高价卖地,这必然导致购买力进一步的枯竭。并且救市的部分资金其实来自于土地出让金。今年以来全国土地市场流拍增多,价格下降,第三季度全国税收增幅大幅回落,影响了地方政府的救市财力。
   日本和中国的香港地区、广西北海、广东惠州、海南省的房价下跌,都没有因政府救市而止跌。上海1998年推出的22条救市措施力度远大于目前所有地方政府:买房办理蓝印户口、购房款5年内从个人所得税税基从扣除、降低税费、最低首付从3成降为2成、最长贷款期限从15年调整到20年。
  即使如此,房价也未立竿见影地上涨,2001年开始的明显上涨,是因经济增长后居民的住房需求及购买力增加,而非是3年前的救市。 有效救市必须提高居民收入,或降低房价,即降低房价收入比。而这都需要一个相当长的过程。除此之外,地方政府的任何救市行为都只是隔靴搔痒,缘木求鱼,必然以失败而告终。
   实际上,不管是地方政府,还是一些开发商,或是买房人,都应该看看赵本山的《卖拐》。所谓的救市,我看就象是斗牛士拿块红布在那里晃,并没有实质的付出,幻想买房人会象无知的牛一样冲动起来。
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